未办理房产证的房屋 房屋买卖合同的有效性_房产买卖_新疆资深律师|新疆金牌律师|新疆维权律师
  
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新疆资深律师|新疆金牌律师|新疆维权律师  刘勇,男,新疆瀛华律师事务所管理合伙人,执行主任,项目投资分析师、法商理念践行者,担任多年白碱滩区政府法律顾问、现任克拉玛依市政府法律顾问。刘勇律师具有多年房地产企业法务工作经验,秉承“受人之托,忠人之事”的诚信执业理念,办案风格踏实严谨,办理业务精益求精,能对各类案件准确把握、定位,法律思维敏捷,具备扎实的法学理论功底和高超的协调沟通能力,能娴熟处理各类法律诉讼、非诉讼事务。擅长领域:公司法律顾问、政府法律顾问、建筑施工、房地产、企业股权治理、项目投资、保险。
 
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未办理房产证的房屋 房屋买卖合同的有效性
添加时间:2017/3/28 8:44:29     浏览次数:431
去年张先生通过中介和房东赵先生签署了房屋买卖合同,约定对方将其名下一套尚未办理产权证的商品房以100万元卖给张先生。在签订合同后,张先生向赵先生支付了首付款70万元,那套房子也交付给了张先生。余款30万元,约定在赵先生取得房屋产权证之后再支付。
  一年多来,由于开发商的问题,赵先生那套房子的产权证一直没办下来。上个月,赵先生以房屋未办理产权证不能买卖为由,向法院提起诉讼,提出房屋买卖合同无效。张先生想问一下,那份房屋买卖合同真的无效吗?张先生该如何维护自己的权益?
  洛阳房屋纠纷中心答复你的问题如下:
  张先生遇到的问题确实比较棘手,张先生与房东赵先生签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效,但履行却是非常困难的。
  从法律性质来分析,要进行房屋产权的买卖交易,前提条件应该是房屋产权的存在,即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得,因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”,跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定,无效的情形,通常是交易本身违背法律的精神,而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。
  因此,通常情况下,法律上不会认定该合同无效,而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系,即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下,任何一方均不得擅自解除该预约关系,除非对方存在严重的违约行为等。
  由此可见,房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效,可能难被法院支持。但同时,张先生想实现房屋买卖的愿望,恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因,如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记),那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任,可以依据合同处理。
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