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新疆资深律师|新疆金牌律师|新疆维权律师  刘勇,男,新疆瀛华律师事务所管理合伙人,执行主任,项目投资分析师、法商理念践行者,担任多年白碱滩区政府法律顾问、现任克拉玛依市政府法律顾问。刘勇律师具有多年房地产企业法务工作经验,秉承“受人之托,忠人之事”的诚信执业理念,办案风格踏实严谨,办理业务精益求精,能对各类案件准确把握、定位,法律思维敏捷,具备扎实的法学理论功底和高超的协调沟通能力,能娴熟处理各类法律诉讼、非诉讼事务。擅长领域:公司法律顾问、政府法律顾问、建筑施工、房地产、企业股权治理、项目投资、保险。
 
物业纠纷
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常见的五种物业管理纠纷
添加时间:2017/3/28 8:20:39     浏览次数:424
近年来,物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出,物业纠纷案件大量增长,主要矛盾焦点就是物业费、采暖费等问题,解决业主与物业矛盾的最好途径不是诉讼,而是双方坐下来去协商。 
  问题一 
  遗留的房屋质量问题 
  法官们发现,房地产商遗留房屋质量问题,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾,案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。 
  法官介绍,这类问题主要表现在:房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等,而开发商又怠于履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱”。这样,业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时,将怨气撒到物业公司身上,以拒交物业费的方式维权。 
  对策:严把房屋交接关口 
  一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后,业主不容易找到开发商,而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为,由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。 
  问题二 
  物业服务质量不达标 
  这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现,大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务,服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片,比如没有绿化、公共设施残破,维修不及时,保安失职导致业主财产受损,等等。 
  对策:随时发现问题随时解决 
  在这个问题上,为燕都花园提供服务的金管家物业服务公司的负责人马德成表示,根据他们的经验,一定要注意解决每个业主反映的问题,随时发现问题随时解决,收费的工作人员不仅负责收费,更要负责听取业主反馈的意见。比如丢车的问题,无论是自行车还是汽车,物业公司要通过服务保证一辆也不能丢,要不然会给业主留下一根永久的“小辫子”。 
  问题三 
  物业与业主沟通存障碍 
  法院认为,物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位是平等的。但在现实中,有的物业公司认为自己是小区管理者,业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人,物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。 
  对策:要靠服务取得业主信任 
  座谈会上,万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。该物业公司的负责人李合祥介绍,作为第四任,万合公司2009年7月20日接管该小区时,小区里垃圾遍地,绿化缺失,由于污水管道被压坏了,小区里竟然有一条80米长、40来米宽的臭水沟。万合物业公司先是在3日内恢复了小区里的路灯设施,投入了2万多元。接着又投入2万元,挖开臭水沟,排清污水、重铺管道,畅通了小区的排污系统,之后,保洁工作、绿化带的补植、花池的整理都有条不紊地进行。最后完全取得业主的信任。 
  问题四 
  供暖温度不达标 
  供暖质量是个敏感问题,收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担,可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃,进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。 
  对策:可联合业主代表共同监控 
  法院认为,对于供暖质量是否达标问题,政府虽然出台了众多的制度,提出了诸多的要求,但最大的问题是政府的监督力度不够,也没有相应的制裁措施。建议物业公司可以联合业主代表、居委会代表,在供暖期对供暖温度进行监控。 
  问题五 
  物业漠视邻里纠纷 
  这种现象大约占案件的5%左右。比如,某小区8号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建,导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管,由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损,他们认为物业公司应该负责维修,或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司,拒交物业费。 
  对策:主动与业主进行沟通 
  物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。 
  探讨 
  诉讼不是解决问题的最佳途径 
  在昨日的座谈会上,桥东区法院副院长赵建英表示: 
  石家庄市房管部门和物价部门早在2004年就制定了物业服务标准,详细规范了物业收费标准及各级收费应达到的服务标准。2008年3月又出台了《石家庄市住宅物业基本服务标准》。实践中,大多数业主是讲理的,只要物业公司恪守诚信,收费合理、服务达标,并切身为业主的利益考虑,不断提高自身素质、提高协调和沟通能力,欠费的情况会也来越少。 
  单纯用诉讼方式解决欠费问题的结果是造成了恶性循环,法院认为诉讼不是解决欠费问题的最佳途径。 
  另外,法院也希望,政府部门能为物业纠纷的减少发挥作用,如协助物业公司落实房屋维修基金等。

编辑点评:本文列举了近年常见的物业公司与业主之间的纠纷,并提出了简单的对策。只要物业公司恪守诚信,切身为业主的利益考虑,提高协调和沟通能力,欠费的情况会也来越少。 
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